“十四五”时期，在保障性租赁住房政策推动下，我国住房租赁行业迎来了快速发展阶段，市场环境、供需格局与竞争逻辑均发生显著变化。2026年是“十五五”规划的开局之年，《“十五五”规划纲要》明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着住房租赁市场正式从“规模竞赛”迈入“专业比拼”的新阶段，这一转变对长租企业的综合运营能力与可持续发展能力提出了更高要求。
在此背景下，中指研究院启动“2026中国住房租赁企业综合实力研究”，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、运营能力突出的优秀住房租赁企业群体，引导企业强化资管思维，持续优化产品供给与服务质量，借助数智化工具深化精细化管理，助力行业高质量发展。
1.房源规模：TOP30企业开业总量增加14万间至137万间，房企系与地方国企主导增长
房企系长租企业继续保持规模优势。TOP30企业中，房企系依托强大的开发能力及业务基础，开拓增量市场的同时，也通过多元合作盘活存量资产，规模优势显著。其开业规模与管理规模均占TOP30企业总量的50%左右，且部分代表企业规模提升较为明显。
地方国企系长租企业在政策支持下，开业、管理规模提升明显。依托存量收储与资源整合能力，地方国企系在保租房筹集中的角色持续强化。2025年，综合实力TOP30企业中，地方国企系累计管理规模、开业规模占比均超20%，仅次于房企系。其中城方作为上海首个国企租赁住房品牌，自2018年发布以来，始终致力于城市人才安居服务，业务涵盖保障性租赁住房、市场化长租公寓、公共租赁住房、新时代城市建设者管理者之家、社区商业运营管理服务等，多层次租赁住房供应体系持续完善，“投、融、建、管、退”一体化闭环服务体系成熟发展。截至2025年底，城方在营社区数量超40个、房源超4万套，运营规模稳居上海前列。
中资产“包租”模式持续承压，部分企业战略收缩态势明显。2025年，租金持续下行背景下，中资产“包租”模式的经营压力显著增加。该模式需按合同约定向业主支付固定租金，租金下行使运营商利润空间被持续挤压。为控制经营风险，部分企业主动收缩包租业务，转向轻资产托管运营。
2.发展策略：国企补短板提升运营能力，民企发展遇瓶颈深耕细分赛道寻突破
2025年，随着行业竞争加剧，地方国企与民营企业基于各自资源禀赋，形成了差异化发展路径。
国企依托政策支持与资源优势，在保租房筹集基础上向市场化运营延伸。一方面，国企积极把握政策机遇，借助专项债、保障性住房再贷款等金融支持，大力推进存量房源收储转租业务。另一方面，国企紧跟政府人才安居政策导向，深度参与人才公寓及保租房建设。与此同时，国企立足市场多元化需求，积极布局高端租赁市场，推动产品迭代升级，打造差异化竞争优势。如上海城投宽庭推出高端服务式公寓品牌“宽岚”，目前首批三个项目已入市。此外，部分头部国企不再局限于传统的“自建自营”，开始探索以品牌授权、运营托管等形式的轻资产输出，如上海地产城方、杭州安居宁巢签约多个托管项目，管理规模有所扩张。
武汉市硚口更新安居供应链有限公司，聚焦硚口城市更新与民生安居，以供应链管理为核心，统筹保障房筹集、改造与运营，通过优化户型设计、完善公区配套、配备智慧安防及便民服务，强化维修响应与全周期服务，助力新市民与人才实现"住有所居、居有所安"。西安高新安居作为西安高科集团旗下专注保障性住房领域的企业，以国企担当践行社会责任，重点解决新市民、青年人及城镇中低收入住房困难家庭的居住难题，成为西安高新区住房保障的重要力量。
1.运营成效：市场竞争加剧，头部企业凭借精细化运营，实现出租率基本稳定
头部企业通过精细化运营使出租率保持高位运行。近年来，随着前期筹集的保租房先后投入运营，长租公寓市场供给明显增加，行业竞争加剧。在此背景下，住房租赁企业持续优化运营策略，通过精细化房源管理、动态调价、多元渠道获客等方式稳定出租率。2025年，部分头部长租企业基于企业差旅及员工培训等住宿需求推出了企业短租产品，进一步拓展短租服务范围以实现房源的高效配置。如万科泊寓、龙湖冠寓等均开通企业租房直通通道，对接企业短租需求，保障出租率高位运行。根据企业公开数据，截至2025年底，万科泊寓间天出租率超94%，前台GOP利润率超88%；龙湖冠寓期末出租率超95%；瓴寓国际平均出租率为94.26%，续租率58%，GOP率90.3%，核心运营指标保持稳定。
2.产品创新：深化“租赁+”业态融合，实现居住功能向多元场景延伸
“租赁+”模式持续深化，多场景融合助力产品升级提速。代表企业以居住空间为基础，推动租赁产品与办公、商业、健康、教育等多元场景深度融合。如龙湖冠寓以“公寓+商业”混合空间为核心，打造“冠寓+欢肆”融合型产品，通过公寓与活力街区在物理空间上直连互通，将居住功能与餐饮、健身、社交、休闲等商业业态一体化规划，形成居住与消费场景无界衔接的复合产品形态，显著提升租住空间的功能与附加值。万科泊寓、华润有巢等企业也在推进“租赁+”产品战略，通过整合内外部业态资源、优化空间功能布局、强化场景化配套设计，持续丰富产品维度与功能内涵。
3.服务体系：夯实基础服务标准化体系，拓展多元化增值服务场景
基础服务更加标准化和高效化。代表企业将保洁、维修、巡查等日常服务纳入标准化管理，通过流程优化与培训强化，缩短需求响应时间。如万科泊寓推出“六大服务承诺”，聚焦24小时在线响应及紧急维修保障。华润有巢利用AI智能管家“小巢象”快速响应租客报修等18类需求，从报修到解决的全程用时大幅压缩。华发优生活构建全天候管家服务机制，实现租客维修、咨询等需求的即时响应，同步落实标准化保洁及安全巡检制度，确保居住环境整洁有序、安全可靠。
增值服务呈现链条延伸与内涵深化两大特征。一方面，企业聚焦租户高频场景完善服务链条，如万科泊寓提供便捷早餐、深夜食堂等服务，自如寓提供宠物托管服务等。另一方面，增值服务的内涵从生活便利向职业发展延伸，青年夜校等知识赋能型服务成为亮点。如瓴寓国际联合属地工会推出“青年夜校”，课程涵盖职业技能、生活美学、文化艺术等多个领域；万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、保利公寓等企业亦同步推出特色化夜校服务。此类服务不仅满足学习与社交需求，更在精神层面建立租户与品牌的深度连接，形成差异化竞争壁垒。
节日专项服务成为服务体系的重要补充。2026年春节期间，代表企业精准对接租客返乡、过节等核心需求，推出多元化节日专项服务与社区活动。如城家推出“逃租40天”活动，签约13-18个月租客可享受2026年及2027年春节各20天免租权益，有效缓解返乡探亲期间的租金负担；华润有巢启动“新春暖居”年货节，提供“7天免租”及特价房源；万科泊寓组织“新春非遗体验”等文化社群活动并发放新年装饰福袋，深化社区文化氛围。节日服务与基础服务、增值服务协同发力，进一步完善了住房租赁企业服务矩阵。
4.资产管理：“Pre-REITs孵化+公募REITs退出”路径正在打通
2025年，我国保租房REITs市场呈现“首发扩容+扩募突破”特征，底层资产类型与区域覆盖不断扩围。2025年至2026年2月，我国共首发两支保租房REITs，其中汇添富上海地产租赁住房REIT是全国首单“商改保”REITs，华泰苏州恒泰租赁住房REIT是江苏省首单租赁住房公募REITs，保租房公募REITs底层资产类型与地区分布不断创新拓展。扩募方面，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT先后完成扩募，其扩募资产均分布于同一城市不同辖区，既可通过规模效应降低管理成本，又借助分散布局有效规避了区域市场波动风险，形成可持续的扩募模式。2025年9月，国家发改委发文明确探索市场化租赁住房等新资产类型公募REITs发行路径，为市场注入强劲动力，我国住房租赁公募REITs正式进入常态化发行、多元化发展的快速增长期。截至2026年2月，我国已发行8支保租房公募REITs，叠加扩募份额后总市值约188亿元，在公募REITs总市值（2274亿元）中占比达8.3%，成为基础设施REITs市场的重要组成部分。
与公募REITs市场扩容同步推进的是监管体系的不断完善。2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则，明确基金管理人反馈问询的时限要求，进一步压实信息披露责任。2026年1月，公募REITs市场首次出现5单产品集中终止或撤回审核。
对比美国REITs市场，我国租赁住房REITs仍处于发展初期，有较大发展空间。根据Nareit（美国房地产信托协会）统计数据，截至2025年末，美国富时REITs指数覆盖的139支产品中，住宅REITs达18支，数量占比12.9%，市值1742亿美元，规模占比12.7%，高于我国租赁住房REITs当前市值占比。随着我国市场化租赁住房纳入申报范围、优质资产供给持续增加，租赁住房REITs占比有望逐步向成熟市场靠拢。
近年来，随着租赁住房公募REITs退出渠道逐步成熟及市场化长租公寓发行REITs的政策突破，投资机构与优秀运营商合作设立Pre-REITs基金投资收购优质资产，进而通过专业运营获得稳定长期的运营收益，并将项目孵化至符合REITs上市标准，最终以REITs等形式实现资产退出的思路逐步清晰。
大宗交易聚焦核心城市优质资产。从交易标的来看，2025年成交的长租公寓项目均集中于一二线城市核心区域，且以成熟运营的中高端项目为主，如前滩雍萃46、base佰舍苏河项目、厦门泊寓院儿・海湾社区等。这些项目普遍具备出租率高、现金流稳定、增值预期明确的特点，反映出收购方对资产质量与现金流确定性的理性偏好。
数据来源：中指研究院综合整理
更多数据：https://u.fang.com/ytcrnn/
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据中指研究院监测，2025年，各地政府共出台住房租赁相关政策超160次。各月政策出台频次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出台频次近20次。分城市来看，一线城市出台政策频次约40次，二线城市中重庆、天津、郑州、青岛、成都等地出台政策较多，均在3次及以上。
分类来看，2025年地方住房租赁政策仍以供给侧为主，需求侧政策出台频次有所增加。供给侧，政策聚焦存量盘活与规范管理，鼓励通过收储转租、非居改租、盘活农村闲置资产等多元化方式筹集房源，同时各地亦积极出台住房租赁市场规范管理政策，逐步覆盖租赁活动全链条。需求侧，政策着力减轻居民负担并激发市场活力，公积金支持全面升级，包括提高公积金的提取额度与频次、探索直付房租模式等，同时与人口人才政策深度融合，通过筹建人才公寓、针对高校毕业生提供一定期限的免费住宿或长租优惠等举措，保障人才安居。
资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理
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（1）50城住宅租金：重点城市住宅平均租金延续小幅下跌态势，2026年运行或继续承压
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（2）住房租赁市场空间：目前住房租赁市场规模约2.5万亿，2030年需求规模约3万亿
流动人口是住房租赁需求的核心来源。根据国家统计局公布数据，2021年我国流动人口规模为3.85亿人，在全国总人口中的占比约27%。基于全国人口流动趋势放缓，我们假定全国人口中流动人口占比保持不变，2025年全国流动人口约3.83亿人，假设其中60%人口租房，则租房人口为2.3亿人；全国城镇人均住房建筑面积已超40平方米，租房面积相对较小，以人均租房面积30平方米计算，则总租房需求为68.9亿平方米。2025年末50个重点城市普通住宅平均租金为34.16元/平方米/月，全国平均租金按30元/平方米/月计算，全国住房租赁市场规模约2.5万亿元。
展望2030年，按全国总人口规模逐步回落至13.9亿估算，则流动人口总量约为3.78亿。考虑到“十五五”时期住房租赁行业政策导向强调“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。在此推动下，预计行业规范化、品质化程度将明显提升，居民对租房产品的接受度将有所提高，租房居住品质也将有所升级。假设2030年流动人口中租房群体比例上升至65%，人均租房面积提高至32平方米，则全国总租房需求将提升至78.6亿平方米；同时，假设全国平均租金结构性上涨至32元/平方米/月（主要来自于租住产品品质提升与机构化率的提升），则2030年全国住房租赁市场规模约为3万亿元。
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